Antes de comprar o alquilar una vivienda conviene saber si está en zona inundable. En España esa información es pública y gratuita: la publica el Ministerio para la Transición Ecológica en un visor cartográfico que cualquiera puede consultar. Esta guía explica cómo hacerlo paso a paso, qué significa lo que aparece y, sobre todo, qué no aparece. Al final contamos cómo hacer la misma consulta en diez segundos con nuestro buscador, que usa ese mismo mapa.
Cuál es el mapa oficial
El mapa de referencia es el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI), del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico. Lo elaboran las confederaciones hidrográficas en cumplimiento de la directiva europea de inundaciones, y es el mapa que usan los ayuntamientos para el planeamiento, los tasadores desde 2025 y esta web.
Tiene un límite importante que conviene saber desde el principio: solo cubre los tramos de río que se han considerado de riesgo significativo, las llamadas ARPSI. Muchos barrancos, ramblas y rieras pequeñas no tienen zonas calculadas. Que una calle no aparezca en el mapa puede significar que no es inundable o, simplemente, que nadie ha estudiado el cauce que tiene al lado. Volvemos sobre esto más abajo.
Cómo consultar una dirección en el visor del SNCZI
El visor está en gis.miteco.gob.es/web/snczi. La dirección antigua, sig.mapama.gob.es/snczi, que todavía aparece en muchos artículos, redirige a la nueva. Al abrirlo se ve un mapa de Europa y, arriba a la izquierda, un panel llamado «Árbol de servicios».
- Localiza la vivienda. Abajo a la derecha hay un botón «Herramientas» (una llave inglesa). Pulsa en «Localizar», deja el tipo de búsqueda en «Topónimo, dirección o código postal», escribe la calle y el número con el municipio y pulsa Intro. Aparece una lista de direcciones parecidas: pulsa el icono de la que buscas, a la derecha de la fila, y el mapa se centra en ella con una marca.
- Activa las zonas inundables. En el «Árbol de servicios» (el icono de carpeta, arriba a la izquierda), despliega «Cartografía de zonas inundables (ZI) de origen fluvial» y, dentro, «Extensión de zonas inundables». Aparecen cuatro capas: «Z.I. con alta probabilidad (T=10 años)», «Z.I. de inundación frecuente (T=50 años)», «Z.I. con probabilidad media u ocasional (T=100 años)» y «Z.I. con probabilidad baja o excepcional (T=500 años)». Se activan pulsando sobre su nombre. Un detalle que despista: la última capa que activas se dibuja encima de las anteriores, y como la de 500 años es la más extensa, si la activas la última tapa a las demás. Actívalas de la de 500 a la de 10, o de una en una.
- Mira la leyenda. El botón «Leyenda», junto al de la carpeta, muestra qué color corresponde a cada zona. Acerca el mapa hasta ver la parcela y comprueba si queda dentro de alguna mancha de color y de cuál.
- Si estás cerca del mar, despliega también «Cartografía de zonas inundables (ZI) de origen marino», que recoge la inundación por temporales y subida del nivel del mar en la costa.
- Para saber cuánta agua, no solo si llega, la carpeta «Mapas de peligrosidad» tiene las capas «Peligrosidad por inundación fluvial T=10, T=100 y T=500 años», que muestran el calado, es decir, la profundidad que alcanzaría el agua, en tramos desde menos de 20 centímetros hasta más de 2 metros. Conviene desactivar antes las capas de extensión, que si no quedan debajo.
El visor es una herramienta técnica y en el móvil se maneja con dificultad. Si solo quieres la respuesta para una dirección, el buscador de esta web hace la misma consulta sobre el mismo mapa, y lo explicamos al final.
Qué significan las zonas de 10, 100 y 500 años
Cada zona del mapa corresponde a un periodo de retorno: el tamaño de la crecida que, de media, ocurre una vez en ese número de años. Es una forma de expresar una probabilidad anual, no un calendario. Una zona de 100 años no se inunda «cada 100 años»: tiene cada año un 1 % de probabilidad de inundarse, y puede hacerlo dos años seguidos.
Lo que de verdad importa al comprar es la probabilidad acumulada a lo largo del tiempo que vas a vivir allí. Con una hipoteca de 30 años, las cuentas salen así:
| Zona del mapa | Probabilidad cada año | Probabilidad de al menos una inundación en 30 años |
|---|---|---|
| 10 años (alta probabilidad) | 10 % | 96 % |
| 50 años (inundación frecuente) | 2 % | 45 % |
| 100 años (probabilidad media) | 1 % | 26 % |
| 500 años (probabilidad baja) | 0,2 % | 6 % |
Dicho de otra forma: una vivienda en la zona de 100 años tiene una posibilidad entre cuatro de ver una inundación de esa magnitud durante la hipoteca. Y estar en la zona de 500 años, que suena remoto, no es lo mismo que estar fuera del mapa.
Nuestra comprobación usa las zonas de 10, 100 y 500 años, que son las que la normativa de aguas emplea para definir la zona inundable y la zona de flujo preferente. La de 50 años solo está en el visor.
Lo que el mapa no te dice
Que la vivienda quede fuera de todas las zonas del visor no garantiza nada, y esto no es una cautela de abogado: lo hemos medido. En la DANA del 29 de octubre de 2024 comparamos lo que se inundó, según las imágenes de satélite del servicio Copernicus de la Unión Europea, con el mapa oficial, municipio a municipio. Dos de cada tres metros cuadrados inundados estaban dentro de alguna zona del mapa estatal; el resto, no. En los pueblos del barranco del Poyo, como Paiporta o Catarroja, el agua llegó a donde el mapa no llegaba, porque ese barranco no tenía zonas calculadas. Lo contamos con cifras en qué decían los mapas y qué se inundó.
Hay tres cosas que conviene mirar además del visor estatal:
- Los mapas autonómicos. La Comunitat Valenciana (PATRICOVA) y Cataluña (INUNCAT) tienen cartografía propia, más amplia que la estatal, que incluye zonas inundables por la forma del terreno aunque nadie haya calculado el caudal. En la DANA, el PATRICOVA recogía la mitad de lo que el mapa estatal no marcaba. Explicamos qué son y cómo leerlos.
- La distancia al borde. Una vivienda a diez metros de una zona inundable no está «fuera»: los límites de las zonas tienen la precisión del modelo y del terreno con que se calcularon, y en varios municipios de la DANA el agua pasó el borde por poco.
- La parcela entera, no un punto. Con una dirección, el visor te lleva a un punto, el que devuelve el geocodificador. Una parcela grande puede tener una esquina dentro de la zona y el portal fuera. La referencia catastral, que aparece en el recibo del IBI y en la nota simple, identifica el polígono completo.
Qué hacer si la vivienda está en zona inundable
Estar en zona inundable no impide comprar ni asegurar la vivienda, pero cambia lo que conviene preguntar y comprobar:
- Nota simple y Registro. Para la vivienda de segunda mano no existe hoy una obligación general de informar al comprador. Lo que sí exige la normativa desde 2016 (artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, introducido por el Real Decreto 638/2016) es que determinadas edificaciones nuevas en zona inundable tengan, antes de empezar la obra, una anotación en el Registro de la Propiedad, así que en ellas consta en la nota simple. En julio de 2026 el Gobierno sacó a consulta pública un real decreto que extendería esa anotación a las viviendas de segunda mano y obligaría a informar al comprador antes de la venta; todavía no está aprobado.
- Tasación. Desde el 12 de agosto de 2025 las tasaciones hipotecarias deben valorar la exposición del inmueble a inundaciones (Orden ECM/599/2025). Si vas a pedir hipoteca, el tasador va a mirar este mismo mapa.
- Seguro. En España los daños por inundación extraordinaria los cubre el Consorcio de Compensación de Seguros con cualquier póliza de hogar en vigor, sin franquicia para viviendas y comunidades de propietarios. Conviene revisar que la póliza cubre el continente y el contenido por su valor real.
- Preguntas al vendedor. Si la vivienda, el garaje o el trastero se han inundado alguna vez; si hay partes del Consorcio anteriores; qué se reparó y con qué facturas. En la visita, marcas de humedad en zócalos y garajes, enchufes elevados o cambiados hace poco, y desagües o rejillas nuevas.
- Ayuntamiento. El planeamiento urbanístico puede limitar reformas, sótanos o usos de la planta baja en zona inundable. Urbanismo lo sabe.
Esta parte es orientativa: consulta con el notario o el registrador en cada caso.
La forma rápida: comprobarlo aquí
El buscador de esta web hace la misma consulta sobre el mismo mapa oficial, y añade lo que en el visor hay que buscar a mano:
- Con una dirección, evalúa el punto y avisa si está a menos de 15 metros del borde de una zona.
- Con la referencia catastral, evalúa la parcela completa e indica qué porcentaje queda dentro de cada zona.
- En la Comunitat Valenciana y Cataluña cruza también el PATRICOVA y el INUNCAT.
- Da, del municipio, la peligrosidad sísmica según el IGN y la zona de radón del Código Técnico.
Es gratis, no requiere registro y tarda unos segundos. Cada municipio tiene además su página con el mapa y la superficie inundable, por ejemplo Paiporta o Murcia. Y si necesitas el detalle, el informe completo en PDF se compra desde la ficha de la vivienda: calados, flujo preferente, huella real de la DANA, mapas de la parcela y lo que implica para la compra, con las fuentes citadas.
Ni el visor ni esta web sustituyen a un informe técnico. Son el primer filtro, el que te dice si hace falta mirar más.